Ribetnya Tahapan Membeli Rumah Second

Yuhuu kali ini saya mau flashback cerita tentang pengalaman lika liku membeli rumah second. Ceritanya di Jogja ini kami udah lumayan lama mengontrak, sekitar tiga tahunan. Harga sewa kontrak dari tahun ke tahun tu pasti mengalami kenaikan, tapi kadang ga diiringi dengan kenaikan gaji..eaaa. Plus cuapan sana sini untuk membeli rumah, pasti ada aja slentingan "Sampe kapan mau kontrak?" atau "Suami istri sama-sama kerja kok belum bisa beli rumah sih?". Kami capek sis..

Baca : Rumah

Oke, sehabis merefreshkan pikiran mudik lebaran tahun kemarin, kami mulai hunting-hunting iklan rumah di olx. Sebenernya sebelum mudik kami ~eh lebih tepatnya ayah Sakha ding~ udah kepo banget tentang iklan rumah di olx. Beliau semangat liat iklan rumah, tentunya dengan filter harga yang sesuai dengan budget kami. Dan kami emang udah hopeless buat beli rumah baru, karena emang harganya selangit abis, di atas 500jt semua. Fokusnya di rumah second aja. Waktu itu ayah Sakha nemu iklan rumah yang sesuai dengan kriteria, saya langsung bilang "Kita mikirin mudik dulu aja ya, kalau iklan ini masih ada saat kita balik Jogja, brarti jodoh wes". Oke mari kita fokus mudik dulu..

Baca : Cerita Mudik Lebaran 2017

Balik mudik ga dinyana ternyata iklan rumah tersebut masih ada dong, padahal kami mudik tu sekitar dua mingguan. Akhirnya tanpa babibu kami langsung survey rumah tersebut dan ketemu langsung dengan penjualnya. Lokasi rumahnya terletak di salah satu perumahan di luar ring road kota Jogja, kira-kira 9km dari lokasi kantor kami bekerja. Saat survey itu dilakukan pas malam hari. Pas survey itu kami tanyakan pertanyaan standart aja seperti luas tanah, luas bangunan, bangunan tahun berapa, listrik dan airnya gimana, bocor atau tidak, lingkungannya bagaimana. Kami ngerasa rumah itu cukup worth it untuk diperjuangkan. Akhirnya kami kami lanjut ke tahap berikutnya..

Deal dengan penjual

Dari harga rumah yang diberikan penjual kami berhasil menawarnya. Lumayan banget bisa turun sekitar 14jt. Nah di tahap ini kami bikin perjanjian tertulis di bawah materai gitu, yang intinya rumah ini ga boleh dijual dulu ke pihak lain gitu sampe urusan pengajuan KPR kami selesai. Kira-kira batas waktunya dua bulan. Yes, kami beli rumah pake KPR, hari gini beli rumah ga pake KPR brarti kaya raya banget tuh orang..hehehe.. :D

Deal dengan penjual

Oh ya disini kami juga membayar uang tanda jadi sebesar 5jt ke ibu penjual. Nantinya uang tanda jadi ini akan mengurangi jumlah DP yang harus kami bayarkan ke penjual. Ceritanya ibu penjual adalah seorang janda beranak satu. Ceritanya pula sertifikat rumah beliau lagi digadaikan di salah satu BPR di Jogja. Nah si ibu ini ga bilang di awal-awal kami survey..wkwkwk. Bilangnya setelah kami ketemu pihak bank dong. Untungnya bank yang kami pilih mendukung sistem take over.. :)

Selain itu si ibu penjual juga menyerahkan masalah pembayaran pajak penjual dan pembeli kepada kami. Yes, jadi pembeli yang harus membayar semuanya. Kami pikir ga masalah karena emang harga rumah ini tergolong murah dilihat dari luas tanah dan luas bangunan yang didapat.

Bertemu pihak bank (KPR)

Setelah deal dengan harga kami mulai browsing-browsing layanan KPR dari berbagai jenis bank syariah. Yes, kami memilih syariah supaya ribanya ga kerasa banget..huhu..supaya hati menjadi sedikit lebih tenang. Setelah cari referensi sana sini akhirnya diputuskan memilih bank Muamalat sebagai penyedia KPR karena sistem cicilanya flat dengan sistem hasil bagi terkecil.

Bertemu pihak bank

Akhirnya kami datang ke salah satu kantor cabang Muamalat di Jogja untuk tanya-tanya tentang KPR. Waktu itu CS yang melayani bilang kalau kami cukup meninggalkan identitas dan menunggu sampe pihak sales KPR menghubungi. Selang satu hari setelah kedatangan kami ke kantor cabang, sales menghubungi dan kamipun janjian bertemu di kantor kami bekerja untuk proses pengajuan KPR.

Kami diwajibkan melengkapi persyaratan pembiayaan KPR antara lain :

1. Foto nasabah dan suami/istri ukuran 3x4 1 lembar
2. KTP nasabah dan suami/istri (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
3. NPWP nasabah dan suami/istri (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
4. Aplikasi pembiayaan/formulir KPR (dapat dari bank)
5. Surat pernyataan rumah ke- (dapat dari bank)
6. Kartu keluarga (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
7. Akta nikah (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
8. Rekening tabungan mutasi gaji nasabah dan suami/istri 3 bulan terakhir (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
9. Slip gaji nasabah dan suami/istri 3 bulan terakhir (fotokopi dan ditunjukkan aslinya)
10. Surat keterangan bekerja nasabah dan suami/istri (asli)
11. Print out sisa outstanding dari bank asal (untuk kasus take over)
12. Sertifikat obyek agunan (fotokopi)
13. IMB (fotokopi)
14. Surat penawaran penjual (asli)
15. PBB terakhir (fotokopi)
16. Bukti pembayaran PBB tahun terakhir (fotokopi)
17. KTP Suami Istri Penjual (fotokopi). Karena suami penjual sudah meninggal dunia, maka diperlukan fotocopy akta kematian suami.

Syarat-syarat tersebut berhasil kami lengkapi kira-kira memakan waktu sekitar lima hari. Jadi kami janjian lagi dengan pihak sales bank untuk menyerahkan kelengkapan tersebut. Pihak bank juga memberi kami pilihan notaris mana yang akan kami pakai. Kami disarankan untuk survey-survey dulu. Tapi kami langsung aja dah pilih notaris rekomendasi bank tersebut berdasarkan lokasi yang paling dekat dengan tempat kami tinggal.

Estimasi biaya pengajuan KPR

Selain itu kami juga diberikan estimasi biaya yang harus dibayarkan dalam proses KPR ini. Mbak sales memberikan rincian nominal berapa yang perlu dibayarkan, seperti biaya administrasi, biaya akad, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, hold 1x cicilan, dll.

Simulasi angsuran sesuai dengan plafon yang diambil

Mba sales juga memberikan simulasi angsuran yang harus kami cicil tiap bulannya nanti dengan pilihan plafon yang berbeda-beda. Informasi ini sangat berguna banget buat kami yang uangnya pas-pasan ini, biar ga kaget di belakang.

Validasi pihak bank

Sales KPR sebelumnya bilang, sekitar satu minggu setelah pengajuan KPR bakal ada telepon dari legal bank untuk menanyakan hal-hal yang menyangkut pengajuan KPR ini, proses tersebut biasa disebut dengan validasi.

Validasi lewat telepon

Saya inget banget pihak bank menelepon kami saat kami jagain Sakha opname di rumah sakit. Banyak hal-hal yang ditanyakan seperti asal daerah, jenis pekerjaan, perusahaan tempat bekerja, riwayat keluarga, riwayat pendidikan, alasan mengajukan KPR, dll. Selain menghubungi kami kayaknya pihak bank juga menghubungi nomor kantor dan nomor keluarga yang kami cantumkan di formulir aplikasi pengajuan KPR.

Baca : Cerita Sakha Ngamar di Rumah Sakit

Appraisal 
Setelah proses validasi ini pihak bank memberi tahu kalau bisa lanjut ke tahap berikutnya yaitu proses appraisal. Sebenernya pembeli ga perlu ikut campur dalam urusan ini, tahap ini hanya antara penjual dan pihak bank saja.

Appraisal

Appraisal ini adalah proses penilaian harga rumah yang dilakukan pihak bank. Pihak bank akan melakukan survey ke rumah yang akan dibeli nasabah. Disana mereka akan mengecek keadaan rumah dan mengestimasi harga yang layak untuk rumah tersebut. Estimasi harga rumah inilah yang nanti akan mempengaruhi nilai plafon pinjaman untuk nasabah.

Kami sebagai pembeli cuma berdoa semoga harga rumah yang kami incar ini ga terjun bebas jauh di bawah harga kesepakatan kami dengan penjual.. :D. Ohya untuk info aja, khusus untuk bank yang kami pilih biaya appraisal ini gratis..senangnya..

Bertemu Notaris

Akhirnya kami udah nentuin notaris mana yang kami pilih. Di hari Sabtu pagi kami janjian bertemu di kantor notaris. Huwoow saya sempat terpana aja, soalnya saya kira tuh kami akan berhubungan langsung dengan notarisnya, tapi ternyata para pegawainya aja yang ngurus. Yes, kantor notaris ini punya banyak pegawai gitu, dan mereka semua itu sibuk banget, mondar mandir sana sini, telpon sana sini, hitung sana sini..wow..saya amazed.

Bertemu notaris

Awal ke notaris ini kami memminta gambaran perhitungan biaya apa aja yang harus dibayarkan, kayak misal biaya AJB, pajak penjual, pajak pembeli, dll. Mba petugas mencatatnya dalam kertas dan menjelaskan kepada kami. Kami juga baru tau kalau harga jual beli rumah ini bisa sedikit dikurangin supaya pajak yang dibayarkan tidak terlalu besar. Tapi nguranginnya harus realistis lah..hehehe..soalnya nanti ada orang pajak yang ngecek beneran lhoo..

Perhitungan biaya yang harus dibayarkan ke notaris

Selain itu notaris juga meminta kelengkapan data penjual seperti kartu keluarga, akta nikah, dan foto rumah. Nah untuk kasus kelengkapan data penjual ini kami sedikit mengalami masalah, karena yang menjual rumah adalah janda mati beranak satu, plus anaknya masih berusia 16 tahun alias di bawah umur.

Untuk kasus ahli waris di bawah umur, diperlukan surat penetapan dari pengadilan yang menyatakan bahwa ahli waris yang belum cukup umur tersebut menyetujui untuk menjual rumah yang merupakan warisan dari bapaknya. Intinya di kemudian hari dia ga ada nuntut macem-macem gitu. Proses penetapan peradilan ini cukup lama, kan harus menyesuaikan jadwal di pengadilan. Untung proses ini bisa sambil jalan ngurus KPR.

Nah sebenernya penjual bisa mengurus sendiri ke pengadilan, tapi tentunya bakal lebih lama dibandingkan diuruskan notaris. Biaya pengurusan surat penetapan pengadilan lewat notaris adalah 5jt. Untungnya penjual setuju kalau biaya penetapan pengadilan ini bakal mengurangi jumlah harga rumah yang harus kami bayar.

Tanda tangan Surat Perjanjian Kredit

Setelah kami clear dengan estimasi biaya KPR dan rincian biaya di tahap notaris, kami jadi punya gambaran tentang total semua biaya yang harus kami bayarkan di awal. Kalau uang tunainya pas-pasan seperti kami, ya brarti pilihannya adalah meningkatkan jumlah plafon  di bank.. :D

Tanda tangan

Kira-kira setelah dua minggu menunggu kabar, akhirnya pengajuan KPR kami diapprove. Mba sales KPR datang lagi ke kantor kami buat ketemu sambil membawa draft Surat Perjanjian Kredit (SPK). Dokumen yang isinya berlembar-lembar ini intinya berisi semua syarat dan ketentuan mengikuti KPR bank. Selain itu dijabarkan juga biaya tertulis yang wajib dibayarkan nasabah sesuai ketentuan hukum yang berlaku beserta konsekwensi apabila terkena pinalti.

Nah sebelumnya kan kami mengajukan KPR dengan sistem join income. Tapi ternyata menurut mba sales, pengajuan dari pihak suami aja sudah cukup. Jadi ayah Sakha aja yang menandatangani SPK, saya cuma sebagai saksinya.

Pembayaran Biaya KPR dan Notaris

Setelah SPK kami tandatangai, kami langsung membayar biaya tanggungan yang harus dibayar di muka, seperti simulasi yang saya jabarkan di atas. Sebelum membayar biaya KPR kami diwajibkan untuk membuka rekening bank Muamalat. Kami isi saldo sesuai biaya yang dibutuhkan plus 1x biaya cicilan yang nantinya akan dihold.

Bayar biaya

Selain itu kami juga berkunjung ke kantor notaris lagi untuk melunasi pembayaran. Notaris disini bertanggung jawab mengurus segala dokumen pembelian rumah. Setelah tahap pembayaran ini notaris langsung mengecek status rumah di badan pertanahan, selain itu mengurus apakah ada sisa pajak yang kurang dibayar oleh penjual.

Setelah beberapa lama menunggu ternyata masih ada tanggungan pajak yang harus dibayarkan penjual. Karena emang udah deal dari awal kalau semua urusan perpajakan itu pembeli yang bayar, akhirnya ya kami harus legowo membayarnya. Untungnya nominalnya ga sampe berpuluh-puluh juta.

Kurang bayar pajak

Setelah kewajiban pembayaran dilunasi dan semua persyaratan telah dilengkapi, akhirnya pihak bank dan notaris menentukan jadwal kapan dilakukan akad jual beli. Saya mengambil cuti setengah hari, sedangkan ayah Sakha satu hari full. Maklum saya fakir cuti.

Akad

Hore hari tanda tangan akad jual beli telah tiba di hari Jumat tanggal 11 Agustus 2017, sehari setelah ulang tahun Sakha yang ketiga. Waktu itu kami janjian di kantor notaris pagi hari sekitar jam 07.30 karena mengejar supaya semua proses selesai sebelum sholat Jumat.

Baca : Selamat Ulang Tahun Ketiga Sakha

Akhirnya untuk pertama kali kami langsung bertemu dengan notaris yang menangani proses jual beli ini, sebelumnya kan pegawainya yang menangani. Suasana akad ini menurut saya menegangkan banget..lebay ya.. Kira-kira hal ini yang penjual dan pembeli lakukan saat proses akad :

• Penjual dan pembeli menyerahkan persyaratan dokumen yang diperlukan, seperti KTP, KK, dan NPWP ke notaris.
• Penjual menyerahkan sertifikat rumah, IMB, PBB yang asli dan fotokopi ke notaris. Karena ini kasus take over, sertifikat rumah masih berada di BPR tempat sertifikat digadaikan penjual.
• Penjual dan pembeli menunggu notaris mengecek semua dokumen di atas.
• Setelah semua valid, penjual dan pembeli menandatangani perjanjian akad di depan notaris. Saksi-saksi juga ikut serta untuk menandatangani perjanjian.
• Penjual dan pembeli mendengarkan seluruh hak dan kewajiban pihak-pihak terkait dalam jual beli rumah, yang dibacakan oleh notaris.

Akad jual beli

Nah sebenarnya masih ada satu syarat yang kurang saat proses akad itu, yaitu surat penetapan dari pengadilan karena ahli waris penjual itu masih di bawah umur. Tapi pihak notaris bilang kalau itu bisa sambil jalan. Pihak bank juga bilang selama ini jarang terjadi masalah pada pengurusan surat penetapan.

Oh ya karena pembelian rumah ini menggunakan KPR, maka ada dua buah akad yang harus ditandatangai pembeli, yaitu :

1. Akad jual beli yang mengikat pihak pembeli dan penjual
2. Akad kredit yang mengikat pihak pembeli dan bank yang memberikan KPR

Setelah proses akad jual beli selesai, kami sebagai pembeli bisa langsung pulang. Sedangkan penjual bersama pihak bank harus mengurus pengambilan sertifikat di BPR tempat sertifikat tersebut digadaikan penjual. Jadi pihak bank Muamalat akan melunasi hutang penjual di BPR. Hutang tersebut akan memotong nominal dana yang harus dibayarkan bank ke penjual.

Setelah sertifikat udah di tangan bank, pihak bank akan menghubungi pembeli. Lalu kami sebagai pembeli akan langsung mentransfer uang DP ke rekening penjual. Bank pun juga langsung mentransfer dana yang telah disepakati kepada pihak penjual. Namun penjual belum bisa menikmati dana dari bank tersebut sebelum surat penetapan dari pengadilan selesai.

Setelah semua beres, pihak notaris akan langsung memproses balik nama sertifikat rumah menjadi atas nama pembeli. Setelah selesai sertifikat rumah tersebut akan diserahkan kepada pihak bank sebagai jaminan KPR. Sampai postingan ini ditulis, kami belum ke notaris lagi untuk mengecek apakah proses balik namanya udah selesai. Normalnya proses balik nama ini bisa selesai dalam waktu tiga bulan.

Oh ya, walaupun surat penetapan dari pengadilan belum turun, seminggu setelah tanda tangan akad itu ibu penjual langsung memberikan kunci rumahnya kepada kami. Senangnya.. :)

***

Huuufff.. baru sadar postingan kali ini panjang banget ya! Iyes, begitulah lika liku keribetan yang kami alami saat membeli rumah second dengan sistem KPR. Campur-campur perasaannya. Rasanya saat tiap tahapan udah terlewati tuh ada aja masalah baru yang datang, mulai dari sertifikat yang digadaikan, penjual belum membayar PBB, surat penetapan dari pengadilan yang harus diurus, sampai masalah kurang bayar pajak. Sampe pernah tu kami mikir "Ini mau beli rumah kok rasanya dipersulit gini ya, apa emang rumah ini bukan jodoh kami?". Tapi perkataan salah satu teman menyadarkan kami "Mungkin yang di Atas pengen tau perjuangan kalian untuk memperoleh rumah ini tu kayak gimana, makanya kalian dikasih cobaan yang aneh-aneh". Oke kami berpositif thinking :)

Kayaknya postingan saya sampe disini dulu. Lain waktu saya akan memposting tentang proses renovasi rumah ini yang pastinya menguras isi hati dan isi rekening ya. Semoga ga bosen.

Baca : Renovasi Rumah Part 1, Part 2 dan Part 3

Maaf atas postingan saya yang super duper panjang banget kali ini. Semoga ada manfaat yang didapat. Doakan semoga rumah yang kami beli barokah ya.. :)

Thanks for reading..

Sumber gambar :
Rumah : https://357games.files.wordpress.com/2017/03/membeli-rumah-kpr-sebagai-salah-satu-cara-investasi-rumah.png?w=768 
Deal : http://marketeers.com/wp-content/uploads/2016/05/wFpaYG_121198282.jpg 
Bertemu pihak bank : http://www.charlenefrary.com/wp-content/uploads/2017/01/Loan-Officer-Training.jpg 
Validasi : http://i.dailymail.co.uk/i/pix/2014/03/04/article-2573276-01DC2BCC000004B0-531_634x425.jpg 
Notaris : https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiwcxrFiUfOiP3SwbDQDq6egZf87pL2NSPYkIv3pMrTbr6NPFHWdHfK5ig0vzyYbWSKJISPLKzDgy3Gbpl8Om0yOxnBXwp0EHHHBCLy1QjBUczL0oSavZo0PcZR3kgKE5CTAN2-njgTRjPF/s1600/Notaris-PPAT2.jpg
SPK : https://www.hipwee.com/wp-content/uploads/2017/02/hipwee-0131_WVsignatures-750x502.jpg
Bayar biaya : https://blog-cdn.duitpintar.com/wp-content/uploads/2015/09/istilah-dalam-KPR-images2-1.png
Akad : http://dakwahkendari.com/po-content/uploads/murabahah.jpg